Impuestos y gastos al comprar propiedad en la Riviera Maya: guía 2026
El precio de lista de un departamento en Playa del Carmen o Tulum no es lo que sale de tu cuenta. Entre la firma y la escritura se acumula un bloque de gastos que casi nadie desglosa antes de la oferta, y después de la compra empieza un costo anual que la mayoría de los compradores subestima por completo.
Esta guía separa cuatro momentos distintos, porque en cada uno paga alguien diferente y bajo una regla diferente: la escrituración, la tenencia anual, la renta y la venta. Las cifras aplican a Quintana Roo en 2026 y distinguen dos perfiles que tributan distinto: quien compra siendo residente fiscal en México y quien compra siendo extranjero no residente.
Aviso. Aquí se describen estructuras generales conforme a la legislación federal y estatal vigente en 2026. Las tasas y los topes cambian por ejercicio fiscal y por municipio. Esto no es asesoría legal ni fiscal: la escrituración la conduce un notario público, la declaración anual la lleva un contador con cédula, y si tienes obligaciones fiscales en otro país necesitas además un especialista transfronterizo. El costo de esa asesoría es marginal frente a las cantidades en juego.
Resumen: qué se paga y cuándo
| Concepto | Momento | Monto aproximado |
|---|---|---|
| ISAI (impuesto de adquisición) | Escrituración | ~2% del valor más alto entre precio, catastral y avalúo |
| Honorarios de notario | Escrituración | 1–2% del precio |
| Avalúo, certificados, registro | Escrituración | USD 800 – 2,300 |
| Fideicomiso: constitución | Escrituración, solo extranjeros | USD 1,500 – 2,500 |
| Predial | Anual | USD 300 – 1,200 |
| Cuota de mantenimiento | Anual | USD 2,400 – 4,800 |
| Fideicomiso: mantenimiento | Anual, solo extranjeros | USD 500 – 900 |
| ISR por arrendamiento | Mensual o trimestral | Según régimen, ver abajo |
| ISR por enajenación | Venta | Según régimen y residencia fiscal |
La escrituración: entre 5% y 8% del precio
La operación se cierra ante notario público. En México el notario no es un testigo que sella firmas: revisa la situación jurídica del inmueble, redacta la escritura, calcula y entera los impuestos de la transmisión, y la inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Por eso sus honorarios son una parte real del costo y no un trámite menor.
ISAI
El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles lo paga el comprador y lo determina el estado. En Quintana Roo ronda el 2%, calculado sobre el valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral y el avalúo. Algunos municipios aplican componentes adicionales, así que la cifra final se confirma con el notario del municipio donde está el inmueble.
Sobre una propiedad de USD 300,000 en la Riviera Maya, presupuesta alrededor de USD 6,000 por este concepto.
Honorarios de notario
Los aranceles están regulados por el estado, pero varían según la complejidad de la operación, el valor del inmueble y la notaría:
| Precio de compra | Honorarios aproximados |
|---|---|
| USD 100,000 – 200,000 | USD 2,000 – 3,500 |
| USD 200,000 – 400,000 | USD 3,000 – 5,500 |
| USD 400,000 – 600,000 | USD 4,500 – 8,000 |
Cubren la redacción de la escritura, la búsqueda registral, los certificados gubernamentales (libertad de gravamen, no adeudo predial) y la inscripción.
Los conceptos que se olvidan al presupuestar
| Concepto | Costo típico |
|---|---|
| Avalúo | USD 500 – 1,500 |
| Certificados y derechos de registro | USD 300 – 800 |
| Seguro de título (opcional) | 0.5–1% del precio |
| Traducciones y apostillas, si aplican | USD 200 – 500 |
En preventa, buena parte de estos gastos se difiere hasta la escrituración a la entrega, que puede ocurrir dos a cuatro años después de firmar el contrato. Verifica con el desarrollador si el precio publicado incluye o excluye gastos de escrituración: es la diferencia entre presupuestar USD 300,000 y presupuestar USD 318,000.
El dato que cambia el presupuesto: el impuesto no es el problema
La pregunta que llega más seguido es cuánto se paga de predial. La respuesta suele decepcionar por lo baja, y esconde el gasto que sí importa.
El predial se calcula sobre el valor catastral, no sobre el valor de mercado, y en Quintana Roo el catastral suele quedar muy por debajo del precio real de la operación. Para un departamento de USD 300,000 en Playa del Carmen o Tulum, el valor catastral típico equivale a USD 30,000 – 80,000 y la tasa anual ronda 0.1–0.15%. El resultado son USD 300 – 1,200 al año. Se paga en enero, y pagarlo antes de febrero da un descuento que según el municipio va del 10% al 20%.
La cuota de mantenimiento del condominio, en cambio, va de USD 2,400 a USD 4,800 al año en un desarrollo estándar con amenidades, y de USD 4,800 a USD 12,000 en producto de marca hotelera.
Es decir: el gasto recurrente que asusta en el papel, el impuesto, pesa entre cuatro y ocho veces menos que la cuota que casi nadie revisa antes de firmar. Y a diferencia del predial, la cuota la fija la asamblea de condóminos y puede subir. Antes de comprar, pide el estado del fondo de reserva, el acta de la última asamblea y el reglamento interno, incluidas las restricciones de renta a corto plazo. Un desarrollo con fondo de reserva vacío traslada la próxima reparación mayor a los condóminos vía cuota extraordinaria.
| Gasto anual | Departamento USD 300,000 |
|---|---|
| Predial | USD 300 – 1,200 |
| Cuota de mantenimiento | USD 2,400 – 4,800 |
| Fideicomiso (solo extranjeros) | USD 500 – 900 |
| Mantenimiento propio y reparaciones | ~USD 1,500 |
Si eres extranjero: el fideicomiso
La franja de 50 km desde la costa es zona restringida constitucional. Un extranjero no adquiere ahí el dominio directo: compra a través de un fideicomiso bancario, donde el banco es fiduciario y el comprador titular de los derechos, con facultad plena de usar, rentar, heredar y vender.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores | USD 1,000 – 1,500 |
| Constitución ante el banco | USD 500 – 1,000 |
| Mantenimiento anual | USD 500 – 900 |
Quien es mexicano o residente permanente compra en dominio directo y este bloque desaparece por completo. Sobre un horizonte de diez años son alrededor de USD 9,000 de diferencia entre dos compradores del mismo inmueble, antes de considerar lo que pasa al vender.
Rentar el departamento
Si tributas en México
Los ingresos por arrendamiento causan ISR. Hay dos caminos habituales para persona física:
- Deducción opcional. Se descuenta el 35% de los ingresos sin comprobar gastos, más el predial pagado. Es la vía simple y suele convenir cuando los gastos reales son bajos.
- Deducciones comprobables. Mantenimiento, intereses del crédito, honorarios de administración, depreciación de la construcción, seguros. Requiere facturas con RFC y contabilidad ordenada, y suele ganar cuando el inmueble está financiado o recién amueblado.
El Régimen Simplificado de Confianza es una tercera vía para personas físicas por debajo del umbral anual de ingresos que fija la ley, con tasas notablemente menores sobre ingresos brutos y sin deducciones. Cuál conviene depende de tu estructura de gastos y de tus otros ingresos: es una decisión de contador, no de tabla comparativa.
Dos gravámenes que sorprenden a quien viene del arrendamiento tradicional: la renta amueblada de estancia corta se considera prestación de servicio de hospedaje y causa IVA, y Quintana Roo aplica además un impuesto estatal al hospedaje sobre el importe cobrado al huésped. Confirma ambas tasas para el ejercicio en curso antes de modelar tu rendimiento.
Si eres no residente
Sin residencia fiscal en México, el arrendamiento se grava con una retención del 25% sobre el ingreso bruto, sin deducciones. Sobre USD 20,000 de renta anual son USD 5,000 al fisco mexicano.
Las plataformas ya retienen
Airbnb y las demás plataformas digitales están inscritas ante el SAT y retienen y enteran ISR e IVA sobre los cobros que procesan. Eso no sustituye tu obligación de declarar: la retención es un pago a cuenta, no el cierre del asunto. Y solo cubre lo que pasó por la plataforma; la renta directa la declaras tú.
Al vender
Aquí es donde una decisión tomada al comprar cambia la factura años después.
Residentes fiscales en México. El ISR se calcula sobre la ganancia, no sobre el precio. La ganancia es el precio de venta menos el costo de adquisición actualizado por inflación, menos las mejoras documentadas con factura, menos gastos notariales de ambas operaciones y comisiones. Existe además una exención por enajenación de la vivienda propia, con un tope fijado en UDIS y limitada en frecuencia: quien la usa debe acreditar que ahí vivía. Es la razón por la que conviene decidir desde el principio si el inmueble será tu domicilio o un activo de renta, porque el tratamiento no se improvisa al final.
No residentes. Se elige entre dos regímenes:
| Opción | Base | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| 25% sobre el precio de venta | Ingreso bruto, sin deducciones | Ganancia baja, o sin documentación del costo de adquisición |
| 35% sobre la ganancia neta | Precio menos costo actualizado, mejoras y gastos | Ganancia acumulada alta y documentación completa |
Un ejemplo con números: compra en preventa a USD 200,000, venta a USD 350,000, con USD 50,000 entre mejoras facturadas y gastos de ambas operaciones. La ganancia neta ronda USD 70,000 – 80,000, y el ISR a la tasa del 35% queda cerca de USD 27,000, contra USD 87,500 si se opta por el 25% sobre el bruto. La diferencia no la produce la ley: la produce tener las facturas.
Por eso importa el CFDI. Una remodelación de USD 40,000 pagada en efectivo y sin factura no existe fiscalmente, y su costo reaparece como ganancia gravable al vender.
Modelo a diez años sobre USD 300,000
| Concepto | Comprador residente | Comprador extranjero |
|---|---|---|
| Gastos de escrituración | USD 16,000 | USD 18,000 |
| Predial, 10 años | USD 6,000 | USD 6,000 |
| Cuota de mantenimiento, 10 años | USD 36,000 | USD 36,000 |
| Fideicomiso, 10 años | — | USD 7,000 |
| Mantenimiento y reparaciones | USD 15,000 | USD 15,000 |
| Costo total de tenencia | USD 73,000 | USD 82,000 |
Sobre una venta a USD 450,000 al año diez, el ISR de la operación se suma a esas cifras y depende del régimen elegido y de la documentación conservada.
Un punto que rara vez se dice en una página de ventas: si tu presupuesto total es de USD 200,000 y estás estirándolo para alcanzar una unidad de USD 300,000, esta tabla es el argumento para no hacerlo. La tenencia consume entre 2% y 3% del valor cada año independientemente de si rentas o no. Es más sólido comprar por debajo de tu techo y sostener la cuota diez años, que comprar en el techo y vender a los tres por presión de flujo, que es cuando el mercado de reventa te define el precio a ti.
Para comparar rendimiento entre mercados antes de decidir la ciudad: Cancún o Tulum para invertir en 2026. Para el cálculo de retorno sobre estos costos: cómo calcular el ROI de una propiedad.
Documentos que hay que conservar
Desde el día de la escrituración:
- Escritura pública y su boleta de inscripción en el Registro Público
- Constancia del fideicomiso, si aplica
- CFDI de toda mejora y remodelación, emitidos por empresa con RFC
- Estados de cuenta de plataformas y contratos de arrendamiento
- Comprobantes de transferencias internacionales de fondos, que sostienen el costo de adquisición
- Recibos de predial de cada ejercicio
Esta carpeta es la diferencia entre los dos regímenes de la tabla anterior. Se arma en diez años, no en la semana previa a la venta.
Metodología y fuentes
Las tasas y estructuras descritas corresponden a la legislación federal mexicana y a la normativa de Quintana Roo vigentes al 18 de junio de 2026, y deben confirmarse para el ejercicio en curso: el ISAI y el predial se determinan a nivel estatal y municipal y se revisan cada año, y los topes de exención se expresan en UDIS, cuyo valor cambia diariamente. Los rangos de honorarios notariales, avalúo, constitución y mantenimiento de fideicomiso, y cuota de mantenimiento provienen del registro interno de operaciones cerradas de Maya Ocean en Playa del Carmen, Tulum y Cancún entre enero de 2024 y mayo de 2026. Los rangos de valor catastral son estimaciones de Maya Ocean a partir de avalúos observados en ese mismo periodo. El modelo a diez años usa los puntos medios de cada rango y no incorpora inflación, tipo de cambio ni ingresos por renta.
Para el proceso completo de compra, incluidos plazos y contratos: cómo comprar propiedad en México siendo extranjero.
Lo que está disponible ahora mismo: departamentos en venta en la Riviera Maya y preventas en la Riviera Maya.
Lo que más preguntan los compradores
Preguntas frecuentes sobre impuestos y gastos
En el mercado inmobiliario mexicano abundan los anuncios de propiedades que no existen. Dile a Google en qué datos confiar.
No es una suscripción: sin correo, sin acceso a tus datos, se deshace en un clic.
