Invertir en bienes raíces y ser propietario de ello es la mejor oportunidad para tener un excelente y constante rendimiento para tus ahorros. Tus objetivos pueden ser obtener una ganancia pasiva a través de la renta que te generan tus propiedades o esperar que de manera natural la plusvalía en el valor de tu propiedad se incremente con el tiempo.

Esto es particularmente cierto en un lugar altamente turístico como lo es la Riviera Maya.

A diferencia de otras formas de inversión, adquirir un inmueble te convierte generalmente en el único y efectivo propietario del bien. Si bien esto tiene muchas ventajas, también conlleva ciertas responsabilidades como propietario.

Estas son algunas de las responsabilidades que vas a adquirir como propietario de un bien inmueble:

1. Informarte acerca de tu inversión

Antes de todo, tu primera responsabilidad es informarte que el inmueble que vas a comprar sea una buena opción, en general y para tus exigencias específicas.

Elegir que tipo de inmueble quieres

Los bienes raíces vienen en distintas formas, con riesgos y beneficios asociados a cada tipo de inmueble.

Si quieres comprar una  propiedad comercial, tienes que saber que este tipo de bienes típicamente ofrecen contratos de renta más largos (3 a 5 años).  Por cierto, esto te garantiza ingresos futuros de flujos de efectivo. Sin embargo, si el mercado crece con rapidez, un contrato de largo plazo te puede quitar la oportunidad de sacar ventaja de los incrementos en las rentas.

Por otro lado, las propiedades residenciales con contratos y términos de corto plazo, tienen el beneficio de que los precios pueden incrementar y ser ajustados de acuerdo a las tendencias; sin embargo, los períodos de desocupación pueden ser prolongados y la rotación de inquilinos constante.

Cuánto cuesta y Cuánto vale

Antes de todo, tu primera responsabilidad es informarte que el inmueble que vas a comprar sea una buena opción, en general y para tus exigencias específicas.

No hay duda que la  ubicación impacta profundamente  sobre el valor de una propiedad. Esto va directamente relacionado a la ciudad a donde se compra o dentro del mismo desarrollo inmobiliario, ya que en el mismo edificio una unidad tiene vista al mar y otra no.

Algunos expertos coinciden en que si buscas comprar en una zona de alta plusvalía, deberás estar dispuesto a pagar más por el valor del inmueble.

Una estrategia que ayuda a determinar el valor de una propiedad es a través de una formula financiera conocida como tasa de capitalización o cap rate.

El cap rate se calcula dividiendo los Ingresos netos de explotación (ingresos esperados de la propiedad menos todos los gastos operativos) por el valor corriente de mercado. El resultado puede ser comparado con propiedades similares para saber si la propiedad está valuada de manera correcta.

De la misma manera, conociendo  el cap rate promedio de la zona a donde quieres comprar, puedes encontrar el valor de mercado de una propiedad simplemente dividiendo los ingresos netos de explotación por el porcentaje de cap rate.

En general, un inversionista tiene que conocer el mercado donde está buscando la propiedad o asesorarse con un experto inmobiliario.

2. Tus Gastos Operativos

Gastos ordinarios y extraordinarios

Las propiedades necesitan  mantenimiento constante, y con el paso del tiempo los problemas aumentarán de manera inevitable.

También pueden originarse, a lo largo del tiempo, gastos extraordinarios (a veces de importe muy elevado) para reparaciones y renovaciones (por ejemplo, reparación del techo o reemplazo del sistema de aire acondicionado y/o de los electrodomésticos).

El propietario es responsable de todos dichos gastos.

Por lo tanto, como inversionista, sería una buena opción desde un punto de vista económico- financiero provisionar reservas para dichos gastos y así evitar problemas de liquidez cuando estos costos se manifiesten, o estar obligado a solicitar financiación.

Seguros

En el caso de propiedades residenciales, muy probablemente deberás hacerte responsable de contratar un seguro por ser el propietario.

Esto para proteger tu casa de daños, incendios y destrucción:  la mayoría de los bancos requieren forzosamente este tipo de póliza para otorgar un crédito hipotecario.

Sin embargo, un seguro puede proteger tu patrimonio en caso de accidente ocurrido a terceros dentro de tu casa.

Suministros

En renta vacacionales, el propietario es también responsable del pago de los suministros

3. Cumplir con los gastos iniciales

Al adquirir una propiedad, no solo debes dar el enganche, también consideras que la transacción implica algunos gastos. Entre ellos, los gastos notariales y de escritura, y los impuestos que debes pagar cuando compras una casa.

Los gastos notariales y de escritura

La compraventa y el crédito hipotecario (en caso de ser necesario), deben celebrarse por ley ante un notario público e inscribirse ante el Registro Público de la Propiedad del lugar en el que se ubique la vivienda que vas a adquirir: esto te garantiza ser reconocido como el dueño de la propiedad.

Como propietario tienes que pagar el costo de esta inscripción, determinado de forma estatal y los honorarios del notario público.

Avalúo

Para realizar la compraventa se debe realizar un avalúo de la propiedad con fines fiscales; y, en los casos que se adquiera con un crédito hipotecario bancario, también será necesario un avalúo. El pago de este gasto corre por cuenta del comprador.

4. Pagar los impuestos correspondientes

 Impuesto sobre adquisición de inmuebles

El comprador debe pagar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) al momento de la escrituración: se aplica en la compra de cualquier tipo de propiedad inmobiliaria.

En México el porcentaje correspondiente a este impuesto es de 2 a 4.5% en promedio.

En el estado de Quintana Roo es del 2% sobre el valor fiscal del inmueble.

El pago deberá hacerse dentro de los quince días siguientes a aquél en que se realice la operación de traslado de dominio.

Dicho impuesto debe ser pagado por el comprador, por lo que deberás considerarlo como un gasto inicial al adquirir una casa.

Impuesto Predial

 Este impuesto aplica sobre cualquier propiedad inmobiliaria y es responsabilidad de los dueños de cualquier inmueble pagarlo. El cálculo del Impuesto Predial es realizado con base en el valor catastral de la propiedad y se hace de forma anual.

La cobranza se realiza de forma estatal por lo que cada Estado decide las formas y opciones de pago.

 Impuesto sobre la Renta (ISR)

Esto es un impuesto que no vas a pagar como comprador de un inmueble, sino al momento de la venta. El ISR se toma directamente de las plusvalías que se hayan obtenido de la compraventa o renta de inmuebles.

5. Cumplir con los pagos de la hipoteca puntualmente

Es obligación del comprador realizar las aportaciones necesarias en tiempo y forma para el pago de las mensualidades, y para no incumplir el contrato y caer en faltas que traen consecuencias financieras y personales.

6. Asegurar que todos los papeles y requisitos para comprar una casa se encuentren en orden.

Consultar los informes de la vivienda con el Registro Público de la Propiedad

Acudir al Registro Público de la Propiedad te ayudará a conocer la situación jurídica actual en la que se encuentra el inmueble que te interesa comprar, y por lo tanto saber si tiene en orden los documentos para comprar dicha casa.

Título de propiedad de una casa

Debes saber que el título de propiedad es un documento importante dentro de los requisitos para escriturar una casa, ya que únicamente la persona que se encuentre registrada como dueño del inmueble ante el RPP es la que tendrá todos los derechos sobre éste.

Es por esto que en el proceso de compraventa el notario solicita el título de propiedad de la casa para confirmar que la persona que lo vende es el propietario actual de la vivienda de manera legal y que por lo tanto te lo puede vender sin ningún inconveniente. De no ser así el proceso se vuelve mucho más complejo y tardado.

Certificado de Libertad de Gravamen

Otro documento  importante para comprar una casa es aquél que comprueba que ésta se encuentra libre de gravámenes, es decir que no cuenta con cargas relacionadas con el inmueble, por ejemplo, deudas de alguna hipoteca vigente. El documento con validez legal que ayuda a verificar que no existen gravámenes sobre el bien inmueble, y que por lo tanto se le solicita presentar al vendedor, es el Certificado de Libertad de Gravamen.

Si vives en la Riviera Maya, fuera del estado o de México, tienes que cumplir con todos los puntos mencionados, como lo hemos explicado anteriormente.

La falta de una sola de estas responsabilidades te puede poner en dificultad con tu propiedad. Por eso nuestra recomendación es apoyarse en un asesor inmobiliario con experiencia, que te pueda ayudar en todas tus cuestiones relacionadas a los bienes raíces.