Si estás pensando en comprar una casa en la Riviera Maya, es importante saber cuánto dinero necesitarás para tu pago inicial. Puedes elegir qué tan grande podría ser el enganche, y la decisión no siempre es fácil.

Aquí te compartimos unos puntos a considerar  para establecer cuánto enganche sirve para invertir.

1. El requisito de enganche mínimo para el tipo de préstamo.

En el proceso de compra de una casa, el banco te otorgará como crédito hipotecario solo una parte del valor del inmueble: generalmente el 80%, y a veces hasta el 90%. Cada institución financiera tiene su política sobre el nivel de financiación de tu proyecto.

La diferencia entre el precio de compra y el monto financiado es el enganche, o sea la suma que deberás pagar al cierre de la adquisición.

ENGANCHE Y TASA DE INTERÉS

Mayor es tu enganche, menor será el riesgo para tus prestamistas. Entonces, si puedes hacer un pago inicial de al menos el 20 % del precio de compra total en el momento del cierre, tendrás acceso a tasas de interés más bajas y a pagos mensuales menores. Así que, con una tasa de interés que sea solo uno o dos puntos más baja, puedes ahorrar miles de dólares durante la vigencia de tu préstamo.

Por ejemplo, considere una propiedad en Playa del Carmen de 60 metros cuadrados, que tiene un precio de compra de $130,000 dólares.

Con un enganche de solo el 10% y una tasa de interés del 12% en 15 años, el pago anual del préstamo será aproximadamente de $17,200 dólares, con un flujo de caja neto anual muy bajo (alrededor de $4,300 dólares).

Presentando un enganche del 20%, podemos tener la posibilidad de contratar una tasa de interés del 10%: de este modo, el pago anual sería de aproximadamente $13,700 dólares.

Entonces, agregando inicialmente otros $13,000 dólares en tu enganche total, y con dos puntos de tasas de interés más bajas, podrías ahorrar $3,500 dólares anual por 15 años.

ENGANCHE Y PAGO MENSUAL

Mayor es la cantidad que pagues en el enganche:

Menor será tu pago mensual.

Un pago inicial del 20% contra el 10%, por un inmueble de $130,000 dólares y con el 12% de tasa de interés del préstamo, te permite de ahorrar casi $2,000 dólares de pago anual por 15 años de plazo ($17,200 dólares contra $15,300 dólares); y de casi 4,000 dólares si decides por un enganche del 30% en luego del 10% ($17,200 dólares contra 13,400 dólares).

Menor será el plazo de tiempo para solventar el precio total.

Por ejemplo, manteniendo el mismo pago anual de $17,200 dólares, tendrá un plazo de reembolso de 15 años con un enganche del 10%, y de 11 años y medio con un enganche del 20%.

2. Otras consideraciones

Establecer un fondo de emergencia

Un fondo de emergencia es una reserva de efectivo que se guarda para atender gastos de reparación y renovación extraordinarios de costo elevado, y que no son gastos operativos.

Planearlo inicialmente puede ser una decisión de buena gestión.

Existe una regla llamada “50-30-20”, elaborada por la revista Forbes, que explica cómo administrar mejor las finanzas, y cómo distribuir los ingresos entre los diferentes tipos de gastos:

• 50% de los ingresos deberían ser destinados a gastos esenciales
• 30% a gastos discrecionales
• 20% para alcanzar los objetivos financieros.

Cuando estableces el monto de invertir en el enganche, podría ser una decisión de buena gestión planear inicialmente de asignar una parte de tu dinero en una reserva por los gastos extraordinarios (por ejemplo: reparación de un techo o reemplazo del sistema de aire acondicionado y electrodomésticos), para no tener que soportar dichos costos en el futuro.

Son gastos que ahora son discrecionales, y que sin embargo se pueden transformar en esenciales. Por esto, sería mejor protegerse con anticipación.

Las condiciones de la propiedad y cuanto necesitas para gastar en reparaciones y mantenimiento.

Se trata de gastos ordinarios para reparaciones y mantenimiento, de importe inferior a los costos indicados anteriormente.

Son gastos operativos esenciales y recurrentes; y, por lo tanto, ya están incluidos en el cálculo de flujo de caja para determinar el retorno de inversión.

La decisión de cuánto de tus ahorros destinar al enganche debe tener en cuenta dichos gastos (ordinarios y extraordinarios).

 Lo cerca que estás de jubilarte.

Durante tu vida laboral, es posible que tengas que tomar la decisión de ahorrar menos para la jubilación y pagar un enganche por un inmueble que sea tu inversión para el futuro.

Una vez que puedes ahorrar un 10 o 15% de tu salario en un buen plan de jubilación, que es una prioridad en la programación de tus finanzas personales, puedes pensar a cuánto dinero dedicar al enganche.

Recuerda que ahorrar por un inmueble es considerado un objetivo a mediano plazo, mientras que planear para tu retiro tiene que ser un objetivo de largo plazo.

Para no crearte problemas en tu estrategia financiera, una vez que has decidido comprar un inmueble en el próximo futuro, digamos en dos años, podrías siempre interrumpir temporalmente el pago de tu ahorro para jubilación y destinarlo a tu enganche, sobre todo si estás cerca de jubilarte. Si, por ejemplo, estás invirtiendo $500 USD mensual en tu plan de retiro, puedes ahorrar en dos años $12,000 USD que puedes destinar al pago de un enganche por tu inmueble.

Tus otras deudas

Para tomar una decisión sobre tu enganche, tienes que considerar todas tus otras deudas.

En este caso es útil calcular el Debt-to-Income (DTI) Ratio.

El DTI representa cuánto de tu ingreso mensual es destinado al pago de las deudas.

Un DTI bajo significa la posibilidad de tener una mayor capacidad de endeudamiento en el futuro.

Un DTI muy alto puede impedir que obtengas otros préstamos.

La mayoría de los prestamistas de crédito hipotecario requieren un DTI de 45% o más bajo.

Cuando decides el importe del enganche, debes considerar cómo esto podría afectar a tu DTI Ratio.

En general, para decidir por un enganche más grande o más pequeño es necesario evaluar los pros y los contras de ambas soluciones, basándose en los diferentes puntos mencionados anteriormente. La mejor opción consideraría al menos el 20% del valor de la propiedad como pago inicial.

Pero hay muchos factores que entran en juego en este tipo de decisiones.

Por eso, pregunta a tu asesor inmobiliario cuales podrían ser las diferentes combinaciones de enganche según nuestro modelo financiero de cálculo, y así escoger la suma más apropiada para tus exigencias: esto te ayudará a manejar tu estrategia financiera e incrementar tu retorno de inversión en bienes raíces.