¿Has decidido invertir comprando una propiedad para obtener ingresos pasivos por renta, o simplemente para cumplir tu sueño de vivir en la Riviera Maya? Por ambas cosas, la primera decisión que debes tomar es elegir el tipo de inmueble y su ubicación. Una vez que has definido esta parte, llega el momento de resolver cómo financiar la parte no cubierta por el enganche: ¿pedir un préstamo personal o un préstamo hipotecario?

O sea, ¿un crédito que, para garantizar el cumplimiento del pago de la deuda, incluye un derecho real que grava sobre el inmueble que estás comprando, o de otro modo la garantía del prestatario a través de su patrimonio personal?

Este artículo intentará explicar brevemente las características de estos dos tipos de financiación, dejándote decidir cuál es la mejor opción para tu situación.

Importe

Lo primero que debes ver es qué cantidad de dinero necesitas.

Es difícil encontrar una institución financiera que otorgue un préstamo personal de más de $750,000 MXN de importe financiado.

Por lo tanto, esta categoría de crédito es más adecuada para financiar gastos de reparación y mantenimiento, en lugar de la compra de una propiedad.

Además, si bien con un préstamo personal obtienes la cantidad precisa que necesitas, con un crédito hipotecario generalmente se financia hasta un máximo del 80% del costo de compra del inmueble; o un máximo del 50% del valor de tu casa si tu objetivo es solamente conseguir liquidez y no de comprar una propiedad.

Se debe siempre tener en cuenta esto cuando se hacen consideraciones financieras

Duración

Un préstamo personal generalmente se otorga por no más de 5 años.

Por otro lado, la duración de un préstamo hipotecario puede ser hasta 20 años, y a veces hasta 30 años.

Elegir un plazo más o menos largo, va a afectar directamente el importe de los intereses y el importe total a pagar: cuanto mayor sea la duración, más intereses se pagarán, y la cantidad a devolver será más alta. Por otro lado, la mensualidad será menor con un plazo más largo, porque el capital se divide en un mayor número de pagos.

Tipos de interés:

Las tasas de interés de un préstamo personal son hasta tres veces más altas que las de un préstamo hipotecario: bancos mexicanos aplican un 27% de tasa de interés promedio sobre un préstamo personal, contra el 9/10% por un crédito hipotecario.

Además, las tasas de los préstamos personales  generalmente son pagos fijos mensuales durante toda la vigencia del crédito.

En cambio, un préstamo hipotecario puede ser:

A tasa anual fija

A tasa variable, es decir, con la cuota vinculada a la Tasa de Interés Interbancaria (TIIE), en México actualmente igual al 4,25%, más un margen porcentual establecido por cada banco

En forma mixta.

En un período de bajos intereses de mercado, como el actual, es más conveniente aprovechar una tasa fija, porque existe una mayor probabilidad de que las tasas aumenten en el futuro.

Las tasas variables implican mayor riesgo y mayor conocimiento financiero, porque existe la posibilidad de que el pago mensual pueda aumentar en el futuro a medida que suban las tasas de mercado.

Para tener una idea, actualmente la tasa interbancaria (TIIE) en México es del 4,25%, mientras que en 2019 fue del 8,25%.

Pero pronto las autoridades monetarias podrían incrementar de nuevo ese instrumento de política económica  como medida de lucha contra la inflación causada por una mejora de la situación económica post-pandemica.

Gastos

Un préstamo hipotecario tiene varios gastos que no encontramos en un préstamo personal.

Si bien la tasa de interés de una hipoteca es menor que la de un préstamo personal y, así mismo , su período de amortización es más largo, debemos considerar toda una serie de costos relacionados con el contrato de préstamo y la constitución y escritura de la hipoteca:

Comisión de apertura del préstamo: generalmente 1/2% del importe financiado.

Gastos de avalúo del inmueble.

Gastos de escritura, como los gastos notariales y los impuestos a pagar (aproximadamente 7/9%).

Seguro: se debe contratar una póliza de seguro para proteger el inmueble. En caso de daños, incendio o destrucción de la propiedad, el banco tiene derecho sobre la suma liquidada por la compañía de seguros para cumplir con la parte restante de la deuda.

Los pagos anuales de intereses y capital, y estos gastos inherentes al crédito, dan el costo real de un préstamo, es decir el CAT (Costo Anual Total de Financiamiento).

Por ejemplo, con una tasa de interés del 9%, el CAT puede ser aproximadamente del 12%

Rendimientos financieros

Supongamos que queremos decidir si financiar la compra con un préstamo personal o con un préstamo hipotecario, y por tanto, en consecuencia, calcular cual enganche vamos a pagar.

Por ejemplo, considera comprar una propiedad de reciente construcción en el centro de Playa del Carmen, cerca de la playa, de 60 metros cuadrados, con las siguientes características financieras:

1. Precio de compra: 130,000 dólares.
2. Renta diaria promedio: 130 dólares.
3. Porcentaje de desocupación: 30%.
4. Tasa fija de préstamo hipotecario: 9%.
5. Plazo préstamo hipotecario: 15 años.
6. Tasa de interés promedio préstamo personal: 27%.
7. Plazo préstamo personal: 5 años.

En base a el uso de un modelo financiero apropiado, se puede encontrar un porcentaje de financiación con préstamos personales más allá del cual el flujo de caja neto de un inmueble resulta negativo, y esa inversión ya no es rentable.

Esto depende de:

• El precio de adquisición del inmueble
• La tasa de interés
• El plazo del préstamo

Si se elige un préstamo personal para financiar la compra de una propiedad, se necesita de un enganche muy alto para hacer rentable una inversión, incluso con pequeños precios de adquisición.

En nuestro ejemplo, el modelo financiero nos dice que, con las hipótesis del 27% como tasa de interés y de 5 años de periodo de amortización del préstamo, el flujo de caja neto se convierte en negativo cuando se financia más del 40% del precio de compra del inmueble; por lo tanto, se necesita por lo menos un enganche del 60% para que la inversión permita un retorno positivo.

Cuanto mayor sea el precio de compra de la propiedad, mayor será el enganche solicitado para que sea positiva una inversión.

Estos porcentajes cambian mucho con un préstamo hipotecario, dependiendo del valor del inmueble.

En realidad, se puede comprar una propiedad inmobiliaria mediante la financiación del 90/95% de tu inversión a través de un préstamo hipotecario.

Conclusiones

Financiar la compra de bienes raíces con un préstamo hipotecario parece ser la mejor opción si no se dispone de un capital suficiente destinado al enganche.

O si quieres incrementar tus retornos a través del uso de “apalancamiento”, a diferentes niveles de financiación.

En cambio, el préstamo personal es la mejor elección para financiar gastos de reparación y mantenimiento de la propiedad, así como los gastos extraordinarios que los bienes necesitan después de un periodo de uso (por ejemplo, reparación del techo, sustituciones de unidades de aire acondicionado y de accesorios).

Pregunta a tu asesor inmobiliario por las mejores inversiones y aquellas que ofrecen más rendimiento, operando con un modelo de rentas vacacionales o de largo plazo según tu tipo de financiamiento.