Una de las maneras para lograr ingresos pasivos, es la inversión en renta, poner una propiedad inmobiliaria. Sin embargo, el dilema que surge en la cabeza de un inversionista es: ¿Es mejor rentar a corto plazo o rentar a largo plazo?

El concepto de corto y largo plazo se entiende de manera diferente en la Riviera Maya que en otras partes del mundo.

Corto plazo básicamente significa alquilar un inmueble a vacacionistas, por lo que estamos hablando de una o dos semanas como máximo.

Por el contrario, podemos considerar como largo plazo un contrato de seis meses: pensemos en clientes extranjeros que no son turistas pero que trabajan a distancia, los que se identifican como nómadas digitales.

Pero, ¿cuáles son las consideraciones financieras concretas que debe conocer un inversionista para decidir si rentar a corto o largo plazo?

Consideraciones financieras

Ingresos de renta

Elegir  poner tu propiedad en renta vacacional a corto plazo en la Riviera Maya, en general te permite ganar más dinero que rentar a largo plazo.

De hecho, es posible establecer diferentes tarifas dependiendo  si se encuentra en temporada alta, media o baja.

La Riviera Maya, además de tener rentas generalmente más altas que otros lugares de México, te puede garantizar una plusvalía sobre el valor de las propiedades a lo largo de los años.

Consideramos, por ejemplo, un edificio céntrico y moderno, ubicado a poca distancia de la playa y de las calles principales, compuesto por departamentos de unos 60 metros cuadrados; su renta media diaria por todo el año será alrededor de 130 dólares.

Si se renta la misma propiedad a largo plazo, el ingreso anual promedio puede ser de aproximadamente la mitad de la renta vacacional, según las tarifas de la zona.

Sin embargo, hay que considerar que una renta vacacional no te asegura una ocupación de tú propiedad del 100%; y hay que calcular siempre un porcentaje de “desocupación”, que normalmente es del 30% por año, que te va a reducir la renta esperada anual. Esto no existe en la renta a largo plazo, debido a la presencia garantizada de un inquilino durante por lo menos un periodo de 6 meses a 1 año, sin necesidad de hacer referencia a los periodos de temporada alta, media o baja.

Gastos operativos

Los gastos operativos relacionados con una propiedad inmobiliaria son principalmente: electricidad, lavandería, limpieza, internet, impuestos sobre la propiedad, reparaciones y mantenimiento ordinarios, gastos por administración, gastos de plataforma / agentes, seguros.

Todos estos costos están presentes en una renta a corto plazo: de hecho, los gastos como el de lavandería, limpieza profunda más completa y frecuente y los costos de mantenimiento ordinario, serán particularmente más altos.

Pero, en una renta vacacional los inquilinos no harán ningún cambio en el departamento, y lo usarán sin sentir la necesidad de personalizarlo o amueblarlo nuevamente.

Por el contrario, muchos de estos gastos operativos estarán a cargo del inquilino en el caso de renta a largo plazo: electricidad, internet, agua, gas  o los gastos de administración.

Sin embargo, cuando se renta a largo plazo será regla de buena gestión prever los gastos extraordinarios de capital y crear una reserva para estos: gastos de reparación y renovación  que no formen parte de la actividad ordinaria de mantenimiento (por ejemplo reemplazar algún electrodoméstico o un mantenimiento anual de los aires acondicionados)

Las tasas de rendimiento

Con base en las hipótesis anteriores, podemos calcular un posible retorno de la inversión en el caso de ambos tipos de renta, para ver cuál podría ser la inversión más exitosa.

En el caso de la propiedad destinada a rentas vacacional, la Tasa de Capitalización (Cap Rate), obtenida dividiendo los ingresos netos de operación (diferencia entre los ingresos por rentas, la tasa neta de vacantes del 30%, y los gastos operativos) por el valor de la propiedad comprada, será un poco más del 16%.

Para una propiedad en renta a largo plazo, la tasa de capitalización, con menos ingresos de renta pero aún menos gastos operativos y sin tasa de vacantes, será del 11%.

Para calcular el rendimiento de la propiedad en un período de 5 años, se puede considerar la Tasa Interna de Retorno (TIR), asumiendo un crecimiento anual de las rentas igual a la tasa de inflación (3,5%) y una plusvalía anual media del inmueble igual al 10%.

La Tasa Interna de Retorno para una propiedad arrendada a corto plazo será del 22% anual, mientras que para una propiedad arrendada a largo plazo será del 17% anual.

Conclusiones

La elección entre rentar a corto o a largo plazo no es tan fácil.

Es cierto que el rendimiento total de una inversión en una propiedad arrendada a corto plazo es mayor que uno a largo plazo, como acabamos de demostrar. Sin embargo, los números no pueden decir todo, porque en realidad hay otros factores que también entran en juego.

El rendimiento de una renta a largo plazo se sitúa por debajo de una renta a corto plazo;  pero es una inversión más estable, porque garantiza un ingreso seguro mes con mes. Además, te da menos preocupaciones, y una vez que se firme el contrato de arrendamiento, no tendrás que crear y lanzar campañas de marketing para promocionar tu propiedad o contratar un administrador de inmuebles,tendrás seguridad de acuerdo a  la duración de la estancia de tu inquilino y solo tendrás que promocionarlo cada vez que tu propiedad esté libre.

Rentar a corto plazo tiene menos riesgos, porque prácticamente reduce a cero la posibilidad de morosidad, especialmente si utiliza los distintos canales de reserva online (Airbnb, Booking.com, Homeaway).

Rentar a corto plazo garantiza una mayor flexibilidad, porque el propietario puede reservarse el derecho de usar la propiedad él mismo en determinadas épocas del año.

Puedes decidir rentar la propiedad a corto plazo mientras esperas para venderla: de esta forma también puedes ganar en el período anterior a la venta.

Rentando a corto plazo, el propietario puede inspeccionar la propiedad entre la entrada de un huésped y la otra, verificando que todo esté en orden y que nada esté roto o dañado. Sin embargo, para alquileres a largo plazo, esto es un poco más complicado, pero por fortuna tienes un depósito en garantía del que puedes hacer uso.

Ambas opciones son bastante atractivas. La mejor parte es que con cualquiera de las 2 obtendrás un rendimiento, el riesgo de tu inversión es mínimo y siempre estarás generando plusvalía.