1. Financia tu propiedad al contado

Puedes pagar el precio total de tu propiedad al contado y por adelantado. Sería, en realidad, la solución más sencilla. Pero no es la mejor, desde un punto de vista de retorno de tu inversión.

Por supuesto, ante todo esta estrategia requiere que tu tengas los recursos financieros necesarios.

Ventajas:

– Elimina cualquier duda en la mente del vendedor en cuanto a tu capacidad de pago.

– Pagar al contado te permite adquirir propiedades con importantes descuentos, sólo porque estás comprando con liquidez inmediatamente disponible.

– Pagar en efectivo les ahorra a los compradores mucho dinero en gastos de intereses que vienen con los préstamos convencionales bancarios.

Contras:

-Riesgo versus remuneración.

-Pagar al contado es más seguro y conservador, porque no te expone a un riesgo financiero; pero limita tus retornos potenciales.

Un ejemplo podría explicar mejor este concepto.

Suponiendo que decidas invertir $250,000 USD en efectivo para comprar una propiedad inmobiliaria moderna y céntrica en Playa del Carmen, y luego alquilarla por $4,000 USD por mes (las rentas vacacionales reales en esa área), por un total de $48,000 USD en ingresos brutos por año. En el caso de utilizar la métrica financiera más básica para calcular tu retorno de la inversión, el Rendimiento Bruto por Alquiler (ingresos brutos anuales por alquiler / efectivo invertido), obtendrás un retorno bruto de tu inversión del 19,20%.

Alternativamente, si realiza un pago inicial de $50 000 USD, pidiendo una hipoteca a 20 años con una tasa de interés del 10%, pagará $1,957 USD por mes en capital e intereses.

Una vez deducido el pago mensual del préstamo hipotecario de la renta de $4,000 USD, obtendrás un ingreso bruto anual de $24,516 USD, con un retorno bruto del 49% de la inversión inicial de $50,000 USD solo en el primer año.

Aunque esta explicación es demasiado simplificada (hay indicadores financieros más sofisticados que tienen en cuenta la tasa de desocupación, los gastos operativos, los gastos de mantenimiento, reparación y renovación), ilustra claramente el impacto que produce el apalancamiento sobre tu dinero si eliges opciones de financiamiento.

-Tu retorno de inversión potencial puede aumentar si utilizas el apalancamiento, y con un buen equilibrio entre enganche y cantidad financiada.

-Pagar en efectivo por tu inversión proporciona seguridad y estabilidad, pero reduce el rendimiento potencial.

2. Financia tu propiedad con préstamo bancario hipotecario

Se trata de la forma más común de financiación bancaria. En México, el 35% del mercado hipotecario es otorgado por intermediarios financieros privados , mientras el 54% es otorgado por la institución pública Infonavit.

En un crédito hipotecario, una institución financiera presta dinero al futuro propietario según su historial crediticio y su capacidad para reembolsar el préstamo a lo largo del tiempo, generalmente solicitando la casa como garantía.

Al elegir un crédito hipotecario bancario, es necesario tomar en cuenta distintos elementos del financiamiento. Por ejemplo: la institución bancaria que lo ofrece, el monto máximo de dinero a prestar, el valor de la vivienda, el porcentaje que se va a financiar, la tasa de interés, el enganche obligatorio y el plazo en que se deberá saldar la deuda.

De acuerdo a un estudio del CONDUSEF ( Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros) estas son las características más comunes de los créditos hipotecarios bancarios en México (debes tomar en cuenta que estos datos varían de acuerdo a la institución financiera que ofrezca el crédito hipotecario):

• -Valor de la vivienda: valor mínimo: $300,000 MXN; valor máximo: $50,000,000 MXN.
• -Monto sujeto a financiar: desde el 69.9%, hasta el 95% del valor total de la vivienda.
• -Enganche: desde un 10 a un 50%.
• -Plazos: 10 a 30 años.
• -Tasa de interés fija anual: varía dependiendo de la institución elegida, sin embargo, muchos bancos manejan tasas que van desde un 9%, a un tope de 13.64 %.

Pros:

Como inversor, puedes utilizar los préstamos inmobiliarios como una herramienta para maximizar tus rendimientos aprovechando el enganche, la duración de los plazos de amortización y la tasa de interés.

Como se mencionó anteriormente, utilizar un apalancamiento apropiado puede generar un retorno más alto sobre tu inversión inmobiliaria.

Contras:

En el caso de un alto porcentaje de desocupación, tener un pago hipotecario puede afectar rápidamente tus ganancias.

Sin embargo, en una ciudad como la Riviera Maya, donde la tasa de ocupación es del 82% anual promedio, este riesgo es muy bajo.

La disponibilidad de financiamiento hipotecario para los no nacionales que compran una propiedad en México no es tan accesible como lo es para los nacionales mexicanos; pero hoy en día todavía existen algunas opciones de préstamos hipotecarios para no nacionales, incluidos estadounidenses, canadienses y europeos.

Pregunta a tu asesor inmobiliario.

3. Crowdfunding

El crowdfunding inmobiliario significa poner en común el dinero de un grupo de personas para realizar una inversión en un proyecto inmobiliario, ya sea la construcción o incluso la compra de un edificio.

La principal diferencia entre una inversión inmobiliaria colectiva (recolectar liquidez para comprar una propiedad entre amigos, vecinos, familias) y el crowdfunding para bienes raíces es que los inversionistas pueden poner dinero en un proyecto a través de un proceso directo en línea, utilizando plataformas adecuadas.

En general, existen cuatro tipos diferentes de crowdfunding:

1. Basado en donaciones: es el único tipo de crowdfunding en el que los inversionistas no reciben nada a cambio.
2. Basado en recompensas: lo que reciben los inversionistas es solo una simple recompensa, por ejemplo, un producto de la empresa financiada.

El crowdfunding basado en donaciones y recompensas rara vez se utiliza en el crowdfunding inmobiliario.

3. Basado en acciones: los participantes de la captación de fondos obtienen una participación accionaria en la empresa financiada. Por tanto, el inversor se convierte en accionista.
5. Basado en préstamos: es la forma habitual en la que se puede financiar una inversión inmobiliaria a través de una estructura de crowdfunding.

Prácticamente, es una forma de préstamo. Este tipo de crowdfunding, también conocido como préstamo social , proporciona una tasa de interés, que es la ganancia para quienes invierten recursos financieros en el proyecto inmobiliario.

Todo esto se produce a través de plataformas online, donde se encuentran la oferta y la demanda de dinero.

El crowdfunding es una buena opción para convertirse en propietarios de viviendas sin tener los recursos para comprar una propiedad (o un fácil acceso al mercado de préstamos); y una buena oportunidad para invertir en el mercado inmobiliario con pequeñas cantidades de dinero.

El crowdfunding inmobiliario es un mercado que a nivel mundial tiene un valor de más de $12 mil millones de dólares. En México, el sector del crowdfunding está regulado por la nueva Ley Fintech desde 2018.

Algunas de las plataformas de crowdfunding de bienes raíces más grandes son: Sharestates (EE. UU.), con $1.8 mil millones de dólares recaudados; Exporo (Alemania); Crowdstreet (Estados Unidos); Fundrise (Estados Unidos); Crowdcube (Reino Unido); RealtyMogul (Estados Unidos).

Las principales empresas de crowdfunding en México son: M2Crowd; Play Business; Brick.mx; Monific

4. COFINAVIT

Es un programa de co-financiamiento, tradicional del mercado mexicano, entre INFONAVIT y una institución bancaria.

INFONAVIT es el Instituto de la Fundación Nacional de Vivienda para los Trabajadores, una institución del sector público (alternativa a los intermediarios financieros privados), que en el día de hoy juega un papel importante en el financiamiento de la vivienda:  7 de cada 10 préstamos hipotecarios en el país son otorgados por INFONAVIT.

Actualmente, existen varios esquemas de financiamiento de vivienda ofrecidos por Infonavit.

Entre ellos se encuentra COFINAVIT, que se otorga a trabajadores con determinadas características personales y económicas.

COFINAVIT es un financiamiento hipotecario compartido: parte de los fondos son proporcionados por Infonavit y la parte restante por un banco comercial.  Además, al crédito se suma la cantidad que tienes ahorrada en tu Subcuenta de Vivienda, que es donde se destinan los aportes que pagan los patrones para que el trabajador pueda comprar una casa.

Este tipo de financiamiento permite aumentar el dinero disponible para pagar los costos de escrituración, el enganche o aún comprar una propiedad de mayor precio.

Este cofinanciamiento es una buena forma de comprar una propiedad porque efectivamente tienes dos créditos: el del Infonavit a través de Cofinavit, donde la empresa a donde trabajas cobrará las cuotas mensuales de tu cheque de pago; y el del banco, con las condiciones de pago que establezca la institución financiera.

5. Financiamiento a través de gestión de rentas vacacionales

Existe otra forma de financiar una inversión inmobiliaria. Es un tipo particular de contrato de compra que incluye una forma de pago específica.

O sea, puedes pagar solo un gran enganche, que sería el pago inicial al momento de la compra (a veces aún divididos en cuotas), y el resto del precio de adquisición será financiado por tu misma propiedad a través de las rentas vacacionales manejadas y garantizadas por el desarrollador o por la agencia inmobiliaria.

Este tipo de plan de pago puede permitir la inversión de solo una parte del valor de la casa, generalmente 50% o 60%; y no es necesario pedir un préstamo al banco para financiar la compra, o por lo menos puedes pedir un importe más bajo.

Es una inversión a largo plazo, porque no se puede vender la propiedad durante un cierto número de años, según el plan de pago; durante este período, se puede usar la casa para vacaciones solo por unas pocas semanas al año.

Sin embargo, podría ser una inversión muy rentable, porque en realidad tienes dos tipos de plusvalías:  la diferencia entre lo que pagaste como efectivo y el precio de mercado al firmar el contrato; y, además, la plusvalía potencial de la propiedad durante los años del plan de pago programado, especialmente si compras en un lugar de alto crecimiento como la Riviera Maya.

Pregunta a tu asesor inmobiliario cuál podría ser la mejor forma de financiación y de inversión para ti.